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家賃収入の確定申告はいくらから?赤字の時は?申告漏れにペナルティは?

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土地の有効的な活用法として近年ではアパートやマンションなどの不動産を建てて家賃収入を得ている人も多いです。

また、投資として不動産事業を行う方も多くなってきています。家は建てる前から何かと手続きなど色々と手間がかかりますが、家賃収入を得ることで確定申告もしなくてはいけ無くなる事も…。でも確定申告って色々と複雑で面倒ですよね。

今回はそんな家賃収入に関する確定申告について、いくらから必要か、赤字は申告した方が良いのか、申告漏れのペナルティはあるのかについてご紹介します。

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家賃収入があるとき確定申告はいくらから必要になるの?

不動産投資をしている方はきっと始める際に税金なども含め確定申告についても勉強している方も多いかもしれませんね。

しかし、親から不動産を引き継いでちょっとよくわからないなんて方も多いのではないでしょうか。
親から引き継いだもので家賃収入もそんなに多くないし〜確定申告の必要なんてないんじゃないの?なんて思っているそこのあなた!

必要か必要ないかはきちんと分かっていないと後々に自分の首をしめることになりかねないですよ!

会社に勤めていて年収が2000万円以下の方は給与所得の他に不動産による収入などの副業で稼いだ金額が年間20万円以下であれば確定申告する必要はありません。

ただし、不動産所得で年間20万円を1円でも越えると確定申告の必要があります。
つまり、200,001円になったら確定申告です。

このときに言う不動産所得が年間20万円以下という金額は単純に家賃×12ヶ月=200,000円以下になればということではありません。

課税対象となるのは、家賃収入−必要経費=不動産所得となります。

 

例えば
家賃10万円/月×12ヶ月=年間120万円の家賃収入

年間の家賃収入120万円−必要経費100万円
=200,000円=不動産所得

この例だと家賃収入は120万円だから確定申告が必要かな?

とも思われがちですが必要経費が100万円かかっているので不動産所得として残るのは20万円ですね。
なのでこの場合だと確定申告はしなくてもいいです。

別の例で見てみると

家賃8万円/月×12ヶ月=年間96万円の家賃収入
年間の家賃収入96万円−必要経費60万円=36万円の不動産所得

この例で見てみると、家賃収入から必要経費を引いて36万円となり20万円のボーダーラインを超えているので確定申告が必要になります。

家賃収入から差し引ける必要経費って何?

でも、そもそも必要経費ってなんなのよ?と疑問に思われる方も多いと思います。

必要経費の主な内容
・固定資産税などの税金
・管理費
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子(※元本は必要経費にはなりません)
・ローン保証料
・賃貸管理代行手数料
・その他の不動産の経営上で発生した細かい経費
(税理士さんへの手数料、交通費、通信費、打ち合わせ代など)

減価償却費についてですが、土地と建物を分けて考えなくてはなりません。
土地については減価償却費の対象とならないので必要経費としても計上できないので注意してください。

この必要経費の内容は節税という意味でも大切なのと、確定申告が必要かどうかの大事な判断材料になるのでしっかり把握しておいてくださいね。

不動産所得が赤字になるときは確定申告した方がお得?!

不動産を所有していて赤字になるということは不動産事業としてはうまくいっていないことを意味することが多いのであまりないとは思いますが、たまにお見かけする不動産事業での赤字。

先ほど年収2000万円以下の給与所得者の場合、不動産所得が20万円以下であれば確定申告しなくてもいいと書きました。

じゃあ赤字ならしなくていいんだ!とお思いの方もいるかもしれないですが、単刀直入にいうと赤字なら確定申告はした方がいいです!

なぜなら不動産所得で赤字になった場合、確定申告することで給与などの他の所得と損益通算して所得税を抑えることができるからです!
この損益通算とは1年間の不動産所得が赤字になった場合、他の給与所得と合算して赤字分を相殺することを言います。

どういうことかというと給与が年間600万円で不動産所得が300万円の赤字のとき、損益通算をすることにより300万円の所得に対しての所得税の課税になるので、節税になるということです。

年間所得600万円に対して課税されるのと年間300万円に対して課税されるのとでは、所得税が大きく変わりますよね。

こう言った意味ではお得と言えるかもしれません。
確定申告を青色申告している人は青色申告特別控除額も控除されることを覚えておいてくださいね。

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家賃収入の申告漏れがバレたらペナルティってどのくらい?

確定申告をする必要があるかどうかは分かったけど、しなかったらどうなるのか知らない方も多いのではないでしょうか。

お恥ずかしながら私もも勉強するまでは聞いたことがなかったので「まぁいいか」程度で考えていました。
でもそれでは済まされないようにちゃんとペナルティがあるんです。

確定申告は毎年2月16日から3月15日の間に行います。

まずはこの確定申告するべき時期を過ぎてしまった場合、納税額に加えて無申告加算税と言うものが課せられます

原則として申告するべき税額の50万円までは15%、50万円以上は20%の割合が乗じた金額が課せられます。
ただし、税務署調査の前に自己申告したり何かか正当な理由がある場合は5%に軽減されます。

確定申告をしたけど内容が間違えていて修正が必要な場合は過少申告加算税が課せられます。
税務署から申告税額の更生を求められた場合は、新たに収める税額+過少申告加算税10%を納める必要があります。

ただし、新たに納める金額が50万円を超えている場合は超えている部分に関しては15%になります。

このときに間違えに自分で気付き、自己申告した場合や正当な理由があると認められた場合は課税されないときもあります。

申告漏れがないか要注意ですね。

また確定申告の期間を過ぎてしまうと利息に相当な延滞税が課税されます。
延滞税は過ぎた日数や本来の納税額とその年度によっても税率が変わります。

うっかりなどでもこのように課税されてしまうペナルティがあります。

故意的に(わざと)隠ぺいや誤魔化すために仮装した場合は重加算税が課せられます。
これらはかなり悪質な行為とみなされて本来の納税額の35%が課税されます。

そのまま無申告し続けて税務署からの指摘をうけた場合は納税額の40%が課税されます。
悪いことをするとちゃんと制裁が加わるようになっていますよ!

まとめ

家賃収入が入るようになって収入が増える!
と喜んでばかりはいられないんです。

確定申告をすることで還付金がある場合もありますし、不動産事業をしっかり把握するためにもとっても大切です。
特に相続で親から引き継いだなんて方は親がしなくていいと言ったからしなかったという方も多くいらっしゃいます。

ではその親は不動産所得の他に収入がありましたか?自分自信と親とでは状況が違うことがほとんどですし、不動産所得が赤字の場合などは知らなかったと言っていたら払う税金は多いままです。

もし自分でやれない場合は税理士さんにやってもらうなどしてしっかり申告漏れのないようにしたいですね!

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